競売とは？
借入金の返済が出来ない債務者に対し、債務者がその不動産に設定していた抵当権又は根抵当権を行使して、裁判所に申し立てその結果、裁判所が売却する不動産を競売物件といいます。
その競売物件を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売」といいます。
- 【競売物件について】
- 競売物件は裁判所に委託された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格です。
この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低くなっています。
市場価格の4〜5割といってもいいでしょう。 - 【競売のデメリット】
- それでは競売にかけられた場合はどのようなデメリットがあるのでしょう。
債務者から見たデメリットを下記にまとめてみました。
- １、引越し費用の捻出も出来ません。
- ２、ご近所に知られてしまう可能性があります（競売開始決定後はインターネット等で）
- ３、競売の落札後、強制退去（最長6ヶ月）が余儀なくされます
競売の主な流れ
競売での売却手順は以下のようになります。
- １.住宅ローンの滞納
- 1ヶ月～2ヵ月ローンの支払いを遅延すると、電話や督促状が来ます。
- ２.銀行からの呼び出し・その後の支払いについての相談
- 約2ヶ月以上ローンの支払いを遅延すると、銀行から呼び出され返済について話し合います。
Ａ、銀行の提案に応じない →③へある一定期間の猶予の後、競売になる可能性も
又は
Ｂ、銀行の提案に応じる
↓
支払い方の再調整 → 約束通り支払ができれば今までのように住むことも可能
↓支払方法がうまく調整できない場合
この時点で、担当者に任意売却を勧められることもあります。 - ３.銀行が保証会社に代位弁済を要求
- 債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われます。
また、個人信用情報に事故（ブラック）としての記録が残され、以後金融機関等からの借入が困難になります。 - ４.差押
- 差押とは担保権実行の為の手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。
以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することが出来なくなります。 - ５.競売
- 不良債権となった債務の最終処理の手段です
- ６.入札
- 競売の最終段階です。実務的には期間入札が間近に迫ると任意売却に応じてもらえないことが多くなります。
（原則的には開札の前日まで応じてもらえるはずですが） - ７.立退き
- 競売落札者との金銭的な話し合いに応じて物件を引渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。
どちらの場合にも占有を続ける正当な権限がありませんので、いずれは立退せざるを得なくなります。